Receita Federal amplia o alcance da isenção do IR sobre a venda de imóveis residenciais



A legislação, especificamente o art. 39 da Lei nº 11.196/2005, prevê a isenção do IR sobre a venda de imóvel residencial por pessoa física, desde que o valor obtido com a venda seja aplicado no prazo de 180 dias na aquisição de imóveis residenciais no Brasil. A lei não impõe outras limitações à fruição do benefício, exceto a determinação de que a isenção seja gozada uma vez a cada cinco anos.


Desde a instituição da isenção, a Receita Federal e os contribuintes pessoas físicas travam verdadeiras disputas judiciais para discutir o alcance do benefício. A Receita Federal defendia uma interpretação extremamente restritiva no sentido de que a isenção não seria aplicável na hipótese em que a aquisição do imóvel novo se dê antes da venda do imóvel antigo.


No entanto, não nos parece ter sido a intenção do legislador restringir o gozo da isenção a tão somente os casos em que o contribuinte primeiro vende o imóvel para depois, no prazo de 180 dias, aplicar o dinheiro da venda na compra de outro imóvel. A nosso ver, a lei pretende beneficiar todos que apliquem o dinheiro da venda na compra de outro imóvel residencial, não importando, para tanto, a ordem das operações, tampouco se a compra se deu à vista ou a prazo.


O entendimento da Receita, além de não ter respaldo na lei, dificultava a fruição do benefício, uma vez que, por se tratar de imóvel residencial, é comum que a pessoa adquira à vista ou financie outro imóvel antes de vender o imóvel em que reside. É o caso, por exemplo, dos imóveis adquiridos na planta ou em construção. É esperado também que, tratando-se do único imóvel, a pessoa adquira o novo imóvel antes de vender e se mudar do antigo.


Assim, era comum que fossem ajuizadas ações judiciais contra a Receita Federal buscando no Poder Judiciário, com grande possibilidade de êxito, a garantia da fruição futura do benefício ou a restituição do IR que fora indevidamente recolhido sobre o valor da venda do imóvel.


Nesse cenário, em março deste ano, a RFB editou a Instrução Normativa nº 2.070/22, a qual passou a prever expressamente a aplicação da isenção nas hipóteses de:


a) venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta; e


b) venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante.


Diante disso, os contribuintes que forem a partir de agora alienar imóvel residencial para a compra de outro no prazo de 180 estarão mais protegidos para utilizar a isenção também nas hipóteses acima e, por outro lado, quem eventualmente recolheu o IR nesses casos poderá pleitear a restituição, desde que no prazo de cinco anos.


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